施工合同審查的關(guān)鍵點(diǎn)，這16個(gè)要點(diǎn)一個(gè)也不能錯(cuò)

建設(shè)工程施工合同是指發(fā)包方(建設(shè)單位)和承包方(施工人)為完成商定的施工工程，明確相互權(quán)利、義務(wù)的協(xié)議，是建設(shè)工程的主要合同，文章對(duì)建設(shè)工程施工合同審查中需留意的16個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行了梳理。

  一、 注意審查合同招標(biāo)要求、承包方主體資格

  (1)對(duì)于國(guó)家大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)以及國(guó)有資金投資、政府投資項(xiàng)目和國(guó)際組織如世行貸款項(xiàng)目，必須要進(jìn)行招投標(biāo)。

  (2)《關(guān)于建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》將五種合同依法認(rèn)定為無(wú)效，包括：

  承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級(jí)的;

  沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的;

  建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未進(jìn)行招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的;

  承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的;

  承包人違法分包建設(shè)工程的。

  因此，對(duì)于承包主體的資質(zhì)審查可以防止合同最終效力問(wèn)題。實(shí)務(wù)操作中，律師修改施工合同時(shí)，合同雙方在前期大多經(jīng)過(guò)了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點(diǎn)角度予以分析。

  二、 注意工程承包范圍的審查

  需做到整體比較簡(jiǎn)潔;注明與招投標(biāo)文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致。

  包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程(包括智能化系統(tǒng)預(yù)埋管、盒、箱殼部分)等。

  三、注意標(biāo)明開工日期的成立標(biāo)志

  項(xiàng)目開工日期的明確對(duì)工期的認(rèn)定具有重要意義。

  一般標(biāo)明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方或監(jiān)理出具的開工通知日期為準(zhǔn)。

  實(shí)際開工日期與約定日期不一致時(shí)，以實(shí)際開工日期為準(zhǔn)(開工令等證實(shí));

  施工許可證日期和實(shí)際施工日期不一致時(shí)，以施工許可證日期為準(zhǔn)。

  四、注意審查組成合同文件的順序

  首先，需標(biāo)注：在前者優(yōu)先;

  其次，對(duì)于有補(bǔ)充協(xié)議的，要注明與合同正文效力一致。

  五、注意審查對(duì)監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權(quán)限的設(shè)置

  對(duì)于可能引起工期順延、工程質(zhì)量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經(jīng)過(guò)發(fā)包人或承包人認(rèn)可后生效。

  (1)明確工程師授權(quán)范圍;

  (2)對(duì)于超越工程師授權(quán)范圍的，由發(fā)包方確認(rèn)。

  六、注意審查對(duì)安全文明施工的約定

  一般約定由承包方承擔(dān)，但為保護(hù)承包方利益時(shí)，可以約定一個(gè)兜底條款，例如，因?yàn)榘l(fā)包方原因造成的安全文明施工問(wèn)題，由發(fā)包方承擔(dān)一切損失。

  七、注意審查對(duì)于工期順延的約定

  (1)工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對(duì)于因工程內(nèi)容變更、工期增加、設(shè)計(jì)變更、工程款支付、政府指令(停水停電)、地下物等因素造成的工期順延，約定標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù);

  (2)工期順延的程序性約定：承包方在一定時(shí)間內(nèi)，書面報(bào)發(fā)包方認(rèn)可、監(jiān)理認(rèn)可?？梢栽黾?視為"條款。(視為條款是指：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的，視為認(rèn)可。)

  八、注意約定對(duì)于隱蔽工程和中間驗(yàn)收的條件和程序

  (1)程序："按照國(guó)家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗(yàn)收前，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理驗(yàn)收后方可進(jìn)行施工"等。

  (2)通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確正負(fù)零、封頂?shù)戎饕?jié)點(diǎn)的驗(yàn)收要求。

  九、注意審查合同價(jià)款的確定方式

  一般有以下三種方式：

  (1)采用固定價(jià)格合同

  注意約定合同價(jià)款中包括的風(fēng)險(xiǎn)范圍，如"鋼材價(jià)格的市場(chǎng)變化(8%)"。

  注意風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的計(jì)算方法，如合同約定工程總價(jià)款包含全部工程量?jī)?nèi)容，承包人無(wú)論何種原因沒(méi)有列入單價(jià)或總價(jià)款中的工程，發(fā)包人都沒(méi)有增加支付的義務(wù)，并認(rèn)為該項(xiàng)目已包含在總承包價(jià)款中。該工程竣工結(jié)算時(shí)，只計(jì)算變更部分和材料價(jià)差調(diào)整部分，不再對(duì)報(bào)價(jià)書、標(biāo)底價(jià)及中標(biāo)價(jià)進(jìn)行重新核對(duì)。

  (2)采用可調(diào)價(jià)格合同

  合同價(jià)款調(diào)整方法：招標(biāo)范圍以內(nèi)的工程量按實(shí)計(jì)算，定額計(jì)價(jià)，稅前總價(jià)下浮。設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現(xiàn)場(chǎng)工程師共同認(rèn)可，施工期間工程變更或簽證調(diào)整單項(xiàng)XXX元以內(nèi)不予計(jì)取，XXX元以上單項(xiàng)的變更或簽證于竣工決算時(shí)調(diào)整，簽證、變更的工程量按專項(xiàng)條款所規(guī)定的相應(yīng)下浮率下浮。

  (3)采用成本加酬金合同

  在項(xiàng)目實(shí)踐中，這種方式采用不多。

  十、注意審查工程進(jìn)度款支付方式

  (1)方式：節(jié)點(diǎn)形象進(jìn)度，按比例;工程量，按比例。

  (2)按照節(jié)點(diǎn)付款的約定，承發(fā)包雙方會(huì)根據(jù)合同特點(diǎn)加以約定。律師審查的是綜合工程進(jìn)度和款項(xiàng)支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過(guò)程中的資金投入的持續(xù)和科學(xué)等。

  十一、注意審查關(guān)于工程變更的約定

  工程變更包括未經(jīng)過(guò)規(guī)劃的批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)的批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更;承包方原則上不作變更，但實(shí)務(wù)上需做變更。

  由于工程變更使得工程量或工作內(nèi)容增減的，變更發(fā)生后，承包人須向工程師提交書面報(bào)告，工程師審批通過(guò)書面報(bào)告后報(bào)發(fā)包人核準(zhǔn)，書面報(bào)告經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)并加蓋公章后，方可作為調(diào)整合同價(jià)款的有效簽證，在工程結(jié)算時(shí)支付。承包人逾期不報(bào)，視為不涉及工程造價(jià)增加。設(shè)計(jì)變更必須提供由發(fā)包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設(shè)計(jì)單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知書，否則不視為設(shè)計(jì)變更。

  施工期間變更調(diào)整單項(xiàng)，XXX元以內(nèi)不予計(jì)取，XXX元以上單項(xiàng)的變更于竣工決算時(shí)調(diào)整。

  十二、注意審查關(guān)于竣工驗(yàn)收和結(jié)算的約定

  該階段的程序設(shè)置為：

  (1)驗(yàn)收過(guò)程(四主體加質(zhì)檢站);

  (2)工程交付;

  (3)資料交付(視為條款、移交資料明細(xì));

  (4)竣工結(jié)算(時(shí)間、視為條款)。

  重點(diǎn)是關(guān)于驗(yàn)收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責(zé)任承擔(dān)、結(jié)算資料的提交時(shí)間和補(bǔ)充要求。需要注意的是，作為承包方不要忘記增加下述內(nèi)容，即：結(jié)算文件提交后，在約定時(shí)間內(nèi)發(fā)包方不予以審計(jì)的，視為認(rèn)可結(jié)算資料。

  十三、在施工合同違約責(zé)任約定的審查過(guò)程中的注意點(diǎn)

  (1)對(duì)于履約保證金(或保函)的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時(shí)間、保證金退還的時(shí)間及利息約定。

  (2)對(duì)于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價(jià)款的違約金。

  (3)對(duì)于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時(shí)支付工程款的，自逾期之日起按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔(dān)遲延履行期間的利息。

  違約金：可與延期通比例的約定。

  (4)對(duì)于優(yōu)先受償權(quán)的約定。

  (5)對(duì)于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議，應(yīng)當(dāng)通過(guò)仲裁或者訴訟解決，但是無(wú)論是否發(fā)生或者爭(zhēng)議責(zé)任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗(yàn)收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭(zhēng)議被確認(rèn)屬于發(fā)包人過(guò)錯(cuò)的，發(fā)包人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任(留置權(quán))。

  (6)對(duì)于質(zhì)量爭(zhēng)議的約定：質(zhì)量問(wèn)題認(rèn)定的中間機(jī)構(gòu)設(shè)置和認(rèn)定。證明責(zé)任的承擔(dān)和程序?？杉s定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門。

  (7)對(duì)于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長(zhǎng)短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問(wèn)題。

  (8)對(duì)于安全文明施工過(guò)程中的責(zé)任承擔(dān)和處罰方式的約定。

  (9)關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉(zhuǎn)包或者違法分包，發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反規(guī)定轉(zhuǎn)包或者違法分包的，有權(quán)立即解除合同。承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應(yīng)處罰條款承擔(dān)全部責(zé)任外，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)工程總標(biāo)價(jià)10%的違約金。造成發(fā)包人損失的，承包人還應(yīng)承擔(dān)由于解除合同迫使發(fā)包人重新招標(biāo)引起的房屋銷售信譽(yù)受損帶來(lái)的直接、間接經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)賠償責(zé)任。但協(xié)議中約定發(fā)包人分包的除外。

  (10)對(duì)于工程保修責(zé)任的認(rèn)定：承包方不保修情況下的處理和費(fèi)用承擔(dān)。

  十四、關(guān)于合同生效時(shí)間、地點(diǎn)效力的約定審查

  簽字蓋章時(shí)、履約保證金交納時(shí)(附生效條件)等;合同簽訂地、項(xiàng)目所在地。

  十五、關(guān)于爭(zhēng)議解決途徑、地點(diǎn)的約定審查

  訴訟和仲裁的選擇;工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發(fā)包方所在地、第三方。

  十六、其他注意點(diǎn)

  質(zhì)量約定：合格、市優(yōu)、省優(yōu)、國(guó)優(yōu)。

  材料：甲供、乙供;與約定品牌不符合的認(rèn)定與罰則。

  保險(xiǎn)：工程一切險(xiǎn);甲乙雙方的人身險(xiǎn)。

  農(nóng)民工工資支付的承諾。

  關(guān)于公章使用和款項(xiàng)支付。

  (1)項(xiàng)目部公章：設(shè)定權(quán)限;

  (2)款項(xiàng)：轉(zhuǎn)賬、一個(gè)帳戶。