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專(zhuān)家觀點(diǎn) | 曹晶晶：穩(wěn)市場(chǎng) 促轉(zhuǎn)型 推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展
去年年底召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2024年要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢(shì)，穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系新平衡，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。對(duì)此，會(huì)議從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式兩個(gè)層面提出九條具體措施，為2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞信心。隨著這些政策措施陸續(xù)落地，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)企穩(wěn)向好。
2023年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面積極采取措施，堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系新平衡，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。8月底，多部委出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)優(yōu)化政策，包括首套住房執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、降低首付比例和利率、實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策、降低二手房買(mǎi)賣(mài)中介費(fèi)等政策工具，各地政府因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策穩(wěn)定市場(chǎng)。扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，維護(hù)購(gòu)房人的合法利益。1~11月，全國(guó)一手房、二手房合起來(lái)成交總量同比實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。政策的優(yōu)化為住房消費(fèi)釋放創(chuàng)造了有利的政策環(huán)境，對(duì)提升房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度產(chǎn)生積極效果。11月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部主要負(fù)責(zé)同志接受中央媒體采訪時(shí)表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。要始終堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，以滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn)，努力讓人民群眾住上好房子，這進(jìn)一步闡述了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的思路和工作任務(wù)。
2024年，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進(jìn)住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，完善“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系，用高品質(zhì)、新科技、好服務(wù)引領(lǐng)發(fā)展、滿(mǎn)足需求，努力讓“人人有房住、人人住好房”。
一是建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制。在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，房地產(chǎn)發(fā)展更需要從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房，以房定地，以房定錢(qián)，真正從居民實(shí)際住房需求出發(fā)，以人的流向和需求特征為基礎(chǔ)來(lái)匹配房屋供給規(guī)模和產(chǎn)品類(lèi)型，同時(shí)配合相應(yīng)的土地供給和資金支持，更好地實(shí)現(xiàn)供求匹配。
二是完善房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度。貫穿全生命周期的管理機(jī)制也是適應(yīng)房地產(chǎn)供求新形勢(shì)的重要舉措，隨著我國(guó)住房存量不斷擴(kuò)大以及增量市場(chǎng)見(jiàn)頂回落，開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等方式都需要根據(jù)市場(chǎng)新形勢(shì)進(jìn)行完善調(diào)整，而在存量方面，也需要加強(qiáng)房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)等制度建設(shè)，保障居民能夠長(zhǎng)期居住在好房子、好小區(qū)、好社區(qū)。
三是實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問(wèn)題。2023年以來(lái)，中央已多次在重要會(huì)議中強(qiáng)調(diào)積極推進(jìn)“三大工程”建設(shè)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議先后審議通過(guò)了相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)。“三大工程”能積極發(fā)揮穩(wěn)投資、穩(wěn)消費(fèi)的作用。其中，關(guān)于城中村改造的實(shí)施細(xì)則，預(yù)計(jì)各地將陸續(xù)出臺(tái)，一批進(jìn)入實(shí)施階段的項(xiàng)目將在供需兩端支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)；保障性住房建設(shè)實(shí)施策略也逐漸明晰，配售型保障房在部分城市探索實(shí)施。
四是下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。我國(guó)住房發(fā)展正從“有沒(méi)有”進(jìn)入到“好不好”階段，改善性住房需求也對(duì)住房品質(zhì)提出了更高的要求。好房子內(nèi)涵豐富，從標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方面，這次會(huì)議提出要“完善工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，圍繞建造好房子，發(fā)布住宅項(xiàng)目規(guī)范，從建筑層高、電梯、隔音、綠色、智能、無(wú)障礙等方面入手”“強(qiáng)化科技驅(qū)動(dòng)，研究面向未來(lái)的好房子建造技術(shù)”。
總的來(lái)看，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是推動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展和穩(wěn)定的重要途徑。要構(gòu)建以政府為主、提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系，滿(mǎn)足工薪收入群體剛性住房需求，滿(mǎn)足城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。要完善基礎(chǔ)性制度，健全商品房預(yù)售制，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。要加快落實(shí)“三大工程”建設(shè)，解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問(wèn)題。隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期將進(jìn)一步改善，剛性、改善性住房需求仍有較大釋放空間，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年新房銷(xiāo)售仍有望保持在10萬(wàn)億元左右規(guī)模。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷兩年多的市場(chǎng)深度調(diào)整后，“有利因素”正在不斷增加，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，市場(chǎng)有望逐步實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展將取得新成效。
