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樓市三個(gè)爆款消息!加息、居住權(quán)、土地續(xù)期
8月27日,樓市突然傳來(lái)三個(gè)大消息:
1、央行悄悄“加息”!
2、“居住權(quán)”將被寫入法律。
3、住房土地到期如何解決,有了新說(shuō)法。
下面我逐一解析這三個(gè)大消息的具體含義。
一、央行“加息”
8月27日早上,央行公布了“2018年中央國(guó)庫(kù)現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款(九期)招投標(biāo)結(jié)果”,中標(biāo)利率比“第八期”和“第七期”上升了10個(gè)基點(diǎn)。這透露了央行引導(dǎo)市場(chǎng)利率小幅走高的意圖。
下面我們看一下今年3月以來(lái)央行“中央國(guó)庫(kù)現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款”的中標(biāo)利率情況:
所謂“中央國(guó)庫(kù)現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款”,是央行把國(guó)庫(kù)里的錢,交給商業(yè)銀行保存,這個(gè)過(guò)程一般會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式進(jìn)行。
中央國(guó)庫(kù)里的錢,主要來(lái)自財(cái)政收入。國(guó)庫(kù)資金會(huì)存放在央行,獲取比較低的利息(一般為活期存款、活期利息)。所以,企業(yè)交稅會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)流通的貨幣減少,相當(dāng)于緊縮貨幣。為了保持市場(chǎng)流動(dòng)性,央行會(huì)定期把中央國(guó)庫(kù)里暫時(shí)用不到的錢,通過(guò)招標(biāo)以定期存款方式放在商業(yè)銀行。
這樣做有三大目的:
第一,讓中央財(cái)政資金獲得更高的收益;
第二,這相當(dāng)于向市場(chǎng)投放基礎(chǔ)貨幣;
第三,通過(guò)中標(biāo)利率,央行可以釋放“加息”或者“降息”的信號(hào)。
從上述表格可以看出,今年4月以來(lái),中標(biāo)利率一度走高到了4.73%,但在7月17日出現(xiàn)了顯著下降。等到7月23日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就傳出了貨幣政策和財(cái)政政策轉(zhuǎn)向的重要信號(hào),隨后7月31日的政治局會(huì)議予以了認(rèn)可。
事實(shí)上,最近兩周貨幣市場(chǎng)利率、同業(yè)存單利率都出現(xiàn)了輕微的上漲,央行此次“加息”等于確認(rèn)了市場(chǎng)利率的走高。
央行之所以要引導(dǎo)市場(chǎng)利率走高,我猜是兩大因素:
第一,美聯(lián)儲(chǔ)有可能在9月下旬繼續(xù)加息,這樣中美利差會(huì)進(jìn)一步倒掛,將讓人民幣貶值壓力再次加大。如何解決人民幣貶值壓力增大的問(wèn)題?當(dāng)然最好是市場(chǎng)利率走高。
第二,中美博弈,或許讓人民幣很難繼續(xù)貶值。因?yàn)槔^續(xù)貶值,會(huì)招致美國(guó)進(jìn)一步加稅,意思不大。所以,最近傳出了人民幣匯率將重返6.5的“小道消息”。這個(gè)消息是否屬實(shí),我不知道。但央行已經(jīng)“將金融機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)期售匯業(yè)務(wù)的外匯風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金率調(diào)整為20%”(此前準(zhǔn)備金率為0%),重啟了所謂的“逆周期因子”,都是為了制止人民幣進(jìn)一步貶值。
現(xiàn)在小幅“加息”,也有維穩(wěn)人民幣匯率的意圖。至于北京時(shí)間9月27日凌晨美聯(lián)儲(chǔ)如果宣布加息,人民幣會(huì)不會(huì)有“正式加息”,尚有待觀察。但屆時(shí),至少在貨幣市場(chǎng)上“非正式加息”恐怕是必要的。
央行“加息”(因?yàn)闆](méi)有正式提高“銀行存貸款基準(zhǔn)利率”,所以我給“加息”二字加上了引號(hào)),對(duì)樓市顯然構(gòu)成利空。樓市會(huì)下跌嗎?這個(gè)要看地方政府的政策,以及房貸的真實(shí)利率。如果各地降低上浮幅度,就可以抵消負(fù)面影響。
目前全國(guó)房貸的“加權(quán)平均利率”為5.6%,距離“熊市利率”7%仍然有顯著距離。未來(lái)這個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)(央行每季度公布)會(huì)不會(huì)真正大幅上升,尚有待觀察。我個(gè)人判斷是,不太可能。
二、居住權(quán)“入法”
8月27日下午,民法典各分編(草案)提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議審議。
所謂“民法典”,是民事權(quán)利的宣言書和保障書,是系列民事法律的匯總。如果說(shuō)憲法重在限制公權(quán)力,那么民法典就重在保護(hù)私權(quán)利。我們可以說(shuō)“憲法+民法典”構(gòu)成了公民國(guó)家的基礎(chǔ),民法典的重要性僅次于憲法。
據(jù)報(bào)道,此次“民法典各分編草案中有關(guān)婚姻家庭編部分”,不再保留計(jì)劃生育的內(nèi)容。這意味著如果通過(guò),計(jì)劃生育可能被徹底放開(kāi)。
在“民法典物權(quán)編草案”里專門規(guī)定了“居住權(quán)”:居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅,以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。
據(jù)媒體解釋,規(guī)定居住權(quán)是為了認(rèn)可和保護(hù)民事主體對(duì)住房保障的靈活安排,滿足特定人群的居住需求,也有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。
這是什么意思呢?比如甲自己購(gòu)買有一套住房,現(xiàn)在他退休了,退休金不多,生活質(zhì)量不高。為了提高生活質(zhì)量,甲跟一家保險(xiǎn)公司簽署了“住房養(yǎng)老協(xié)議”(倒按揭),每月從保險(xiǎn)公司獲得8000元的生活費(fèi)。到甲去世后,保險(xiǎn)公司根據(jù)協(xié)議結(jié)算,房子歸保險(xiǎn)公司,如果有多出來(lái)的價(jià)值,則歸甲的法定繼承人繼承。
從甲把房子抵押給保險(xiǎn)公司,獲取生活費(fèi)開(kāi)始,到他去世為止,這套房子雖然抵押了,但居住權(quán)歸甲本人, 這個(gè)權(quán)利需要在法律層面明確。
再比如乙購(gòu)買了政府的“共有產(chǎn)權(quán)住房”,相當(dāng)于按照6:4的股權(quán)比例,跟政府聯(lián)合購(gòu)房,乙占60%的權(quán)益,政府占40%的權(quán)益。但只要乙擁有這60%的權(quán)利,房屋的居住權(quán)是100%歸屬乙的,政府不得要求40%的居住權(quán)。這也需要明確。
當(dāng)然,在租房中也存在居住權(quán)。有了居住權(quán),租戶才能給子女申請(qǐng)學(xué)校。但是請(qǐng)注意,法律是這樣規(guī)定的:“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅”。這里面“登記”是關(guān)鍵,“登記”的意思是說(shuō),你的租賃合同要去“街道辦”備案,也就是交稅。而之前的很多租賃,事實(shí)上是偷稅漏稅的。
以后,如果你要“居住權(quán)”,那么請(qǐng)簽租賃合同、交稅、到政府備案。
三、住宅的自動(dòng)續(xù)期
據(jù)報(bào)道,關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿續(xù)期問(wèn)題,此次“物權(quán)編草案”先作一個(gè)原則性規(guī)定。草案規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
應(yīng)該說(shuō),這個(gè)規(guī)定跟此前“國(guó)土資源部”在2016年12月明確的做法,沒(méi)有什么區(qū)別?;蛘哒f(shuō),沒(méi)有新的進(jìn)展。也就是說(shuō):
1、住宅用地到期之后,可以自動(dòng)續(xù)期,但要不要交費(fèi),待解。
2、非住宅用地到期之后,是沒(méi)有提及“自動(dòng)續(xù)期”的,到時(shí)候怎么辦,更加是一個(gè)懸疑。
現(xiàn)行的“物權(quán)法”是這樣規(guī)定土地到期情況的:
第一百四十九條
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。
非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
可見(jiàn),在現(xiàn)行“物權(quán)法”里,住宅用地到期免費(fèi)續(xù)期,不存在交費(fèi)的問(wèn)題。此次修訂,反而誕生了一個(gè)“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”的說(shuō)法。
為什么留下這個(gè)尾巴?我的猜測(cè)是:你的首套房或者人均一定面積,是免繳房地產(chǎn)稅的,但對(duì)不起,70年后可能有續(xù)期費(fèi);至于壓根沒(méi)有條件開(kāi)征房地產(chǎn)稅的中西部小城市,可以通過(guò)“續(xù)期費(fèi)(土地租金)”來(lái)增加財(cái)政收入。
至于商鋪、寫字樓、公寓的用地到期之后,是獲得土地續(xù)期,還是建筑物整體被收回,都很難講,要看有沒(méi)有約定,或者將來(lái)法律如何規(guī)定。
這就是我經(jīng)常勸大家盡可能買住宅的重要原因,住宅獲得的法律保護(hù)是高于商鋪、寫字樓和公寓的。當(dāng)然,供求關(guān)系也完全不同。商辦物業(yè)一般來(lái)說(shuō)是嚴(yán)重過(guò)剩的,住宅總是短缺的。